日前，國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍在澳門考察調研，期間結合實際情況提議：希加大澳門舊區重建和活化力度，打造兼具吸引力且能改善居民生活的文化社區。這一點，與澳門特區行政長官岑浩輝在今年施政報告中，明確提出要推進都市更新的施政重點，可謂“英雄所見略同”。岑浩輝強調要“檢討現行法律制度，綜合分析當前舊區高樓齡房屋的情況，結合所屬區域的整體規劃尋求最優方案，拓展都市更新的改造模式”。因此都市更新委員會在今年的多次平常大會全體會議上，委員會主席、運輸工務司司長譚偉文均表示，會加大力度推動都市更新和街區美化等工作。

澳門社會民生促進會永遠榮譽會長陳溥森表示，推動舊區重建，是澳門近十多年來老生常談的一個問題，縱使公開名堂曾左改右變，但整個項目拓展進程舉步維艱已是不爭的事實。棘手之處就是來自如何妥善處理老城區高齡樓宇的整治問題，其中尤以七層建築以下的“唐樓”存在外牆附設的僭建物，更令全盤計劃陷入進退兩難。事關老城區高樓齡樓宇基本建築在各條彎曲的巷陌里。礙於業權分散、業主年老、多數外租等原因，長期以來就缺乏應有的維修保養，年久失修導致整幢建築老化殘破嚴重：外牆飾面剝落、門窗滲漏鬆脫、消防機電殘舊，導致整個社區的市容、衛生、治安環境都在不斷惡化。最令人擔憂的還是大廈外牆（包括露台、天井、走廊加閘）存在著重重疊疊以花籠、簷蓬、排氣管和平台為主的僭建物，不僅有礙市容觀瞻，而且還破壞建築結構，削弱樓宇的承載能力，極容易因依附外牆的金屬支架殘破令承托無力而隨時會從天而降，給公眾帶來生命安全的嚴重威脅。事實上，在下環、沙梨頭、新橋、祐漢及新口岸等街區，不僅發生過外墻剝落、窗框飛脫、花籠墜物等情況，更發生過多宗舊樓整幢坍塌的事件；去年11月，當局便以公眾安全為由，在茨林圍和關前正街分別清拆了2幢殘危樓宇；近日在祐漢區又再有工業大廈重演外牆剝落的事件。凡此種種，盡管社會方方面面都強烈要求政府予以重視，並希望能採取措施加以解決。然而，高齡樓宇外牆僭建物的存在積重難返，且早巳形成法不責眾之勢，有關主管部門僅憑自身的一己之力孤掌難鳴，根本無法力挽狂瀾扭轉乾坤的，故而只能秘而不宣地用消極的“凍結”手法去應對局勢。換言之，政府既不會大鑼大鼓實施“一刀切”措施去全面强行拆除僭建物，但又不允許業權人以公開或隱蔽的方式，對僭建物進行加固、翻新、維修，否則一律視為非法工程，一經被巡查發現或被他人投訴，情況屬實便會迅速立案查處。“民不訴，官不理”態勢，雙方僵持不讓的局面，變相任由外牆僭建物在日曬雨淋中風化殘破，潛伏重重隱患。

眾所周知，澳門現有各式樓宇建築有6000多幢，但具三十年樓齡或以上的商住及工業樓宇就有4838幢，其中七層以下的低層建築就佔有3500多幢，大廈外牆還附設有19萬多個花籠、雨篷、天台、晾衫架、冷氣機架、排氣管等僭建物，還有數以千計的天台屋等。當年，政府為解決大廈僭建物問題，曾經大鑼大鼓雄心勃勃地構想以祐漢和新橋兩個舊區作為先行試點，然而不知何故該計劃只聞雷響不下雨，在公布不久便偃旗息鼓，後期竟無疾而終。

為鼓勵大廈業主做好大廈外牆維修保養和僭建物自願拆卸工作，政府早在2013年3月18日便實施了《僭建物自願拆卸資助計劃》，隨後在2024年10月6日又實施《樓宇維修資助及無息貸款計劃》，但這兩項措施都牽涉到要對單位外牆僭建物的清拆，要按原設計圖紙還原建築結構的問題，眾多單位業權人便望而卻步。因為業權人衡量輕重後認為此舉得不償失，便索性按兵不動聽天由命。然而歲月不饒人，隨著時間的推移，不少高樓齡大廈的數量在不斷增加，原有的高齡樓宇很快陸續進入水泥鋼筋正常使用的年期上限，再加上在台風季節經常遭遇暴風驟雨的衝刷，其老化殘損程度不斷如快，事態日趨嚴重。照此情勢發展，相信在可見的不久將來，發生大範圍重大問題的節點，遲早都會出現，至於這塊燙手生芋最終在那年那月被那屆政府承接則唯有天知。

據有關資料顯示，去年全澳共批核512個樓宇維修資助，涉及樓宇458幢，批核金額共5500多萬元。去年樓宇維修保養工程計劃收到213宗申請，相較2023年的145宗，急增47%，從另一個側面折射出樓宇需要維修保養的情況在逐年加劇，在大幅上升。雖然《都市建築法律制度》提及建築物需要在自發出使用准照之日起滿十年，或進行該等工程後每隔五年，需要對建築物開展必要的保養及維修，但實際執行如何，包括官員在內大眾都心中有數。對高樓齡樓宇外牆僭建物的徹底處置，政府似乎在持著“靜觀其變”的態度，民不動，官蟄伏。既不高調“一刀切”全面强行拆除，但又不允許單位業主私下或明或暗地予以加固、翻新、維修。總之是用“凍結”的手法去處理，任由外牆和天台僭建物在風吹雨打中自生自滅。

高齡樓宇外牆僭建物的存在影響範圍廣，牽涉數量大，當局常把歷史上特定時期形成的違建，與惡意違法侵占公共資源的行為相提並論混為一談，才引起社會的關注和眾多小業主的抵觸。事實上，高齡樓宇外牆僭建物的出現，是由錯綜複雜社會原因形成的一個歷史遺留問題。無論在澳葡政府管治時代，抑或在澳門特區成立後的初期，對這一方面法律法規的建立既不完善，審批程序也不規範，執法也較為寬鬆，導致在上個世紀八、九十年代，社會上對住戶在樓宇大廈外牆的附設僭建物都予以理解和默認，多年流傳後便積非成是，約定俗成視為合法建築，直到近十年八載才被正式認為違建，受到當局的嚴格監管；有的是因為當時有些樓宇設計本來就有缺陷，如無陽台晾曬衣物，缺乏空位放置冷氣機，業權人逼於日常生活所需才無奈自行搭建；還有的是政府在城市規劃、都市建築等方面的政策宣傳不足，致使群眾對建築合法性缺乏清晰認知，更在被檢控時難有解釋、申訴和整改的機會。不管怎樣，這些僭建物的背後，涉及到的是市民的基本居住權以及傾其所有購買的財產權益，切不能漠然置之。

夏寶龍日前在澳門考察調研中，極為重視澳門的舊區重整，期望特區政府透過都市更新的手段改善舊區環境，提升居民的生活質素，並鼓勵特區官員不要局限於澳門自己的視野，多到內地參觀當地舊區重整與文物建築保護的成功經驗，結合澳門的實際及條件，以「識變應變求變」的精神，走出一條新路來。

近年來，盡管內地城市發展日新月異，城市擴容迅速，但“違建”拆卸的官民矛盾卻在大幅減少，因為各地政府在實踐中體會到“一刀切”的簡單粗暴做法，不仅違背了法治精神，更容易損害群眾利益，增加行政治理成本和難度，破坏社會的和諧稳定，實乃蠹政害民之舉後患無窮，必須予以堅决糾正。後來各地基本採用“以人為本，分類處理”的原則辦事，社會矛盾沖突便顯著減少。澳門推行舊區重建可結合都市更新“雙軌”併行的方式，採用“尊重歷史、分類處理、提高資助、鼓勵自拆”的原則，走出一條整治大廈外牆僭建物的新路子。建議具體以2022年8月17日實施的《都市建築法律制度》為界，以年份往後推移分段，以10年為一個樓齡區間，延伸直到上個世紀五、六十年代為止。按樓宇的不同樓齡設置不同的梯級，實施不同資助標準和技術支援，通過提高資助、折減處罰、酌情放寬還原要求、消除物業登記附注等，以較大的誘因，鼓勵業權人自願拆卸，樓齡越高越優先考慮。早年在坊間也有長痛不如短痛的講法，建議當局採取一次性“特赦”辦法去解決僭建物。此說存有爭議，但也不失為一條可考慮的途徑。目前，中國城市發展已進入一個新階段，澳門的城市建設也要主動適應這種變化，希望當局能廣開言路，聆聽各方意見，集思廣益用新思維去破解老問題，令老區舊街通過重建在更新提質中，展現新的風貌。