12月9日，總書記習近平主持召開了中共中央政治局會議，分析研究明年經濟工作，指出要堅持穩中求進、以進促穩、守正創新、先立後破、系統集成、協同配合的方針做好各項工作，加大保障和改善民生力度，增加人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。其中要採取措施稳住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部衝擊，稳定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和谐稳定。

澳門樓市的現時狀況究竟如何？今年時序雖說踏入“冬月”，但澳門的樓市早在5年前就開始踏入冬季，如今已經進入了千里冰封的凜冽寒冬。據不完全統計的數據顯示，澳門的房地產行業規模從2016年開始就出現萎縮，至今已縮減70%；疫情解封後樓市的成交量相比2022年再跌3%，不動產資產價值從疫前的1.2萬億元，下跌至現時的不足8,000億元；大街小巷空置的地鋪門店近1000間，無論業界或坊間對房地產業未來二、三年的發展趨勢都不表示樂觀。難怪業界翹楚仰天長嘆：澳門房地產業的現時境況，是近40年來最低谷及最困難的黯淡時期。

冰凍三尺，非一日之寒。澳門房地產業之所以陷入低迷景況，主要受到多種因素的影響，如全球地緣性風險增加，經濟環境惡化、疫情肆虐重創、銀行利率上升、就業情況嚴峻、市民收入減少等。再加上政府為打擊房屋買賣炒風、抑制樓價波動上漲，除加強土地供應控制外，並陸續推出了多項調控房價（俗稱“辣招”辦法）的政策，如收窄樓宇按揭比例上限，對購買第二套住宅征收5%的印花稅等。與此同時，還推行從下往上劃分的社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓、私人樓宇等5級階梯式房屋政策，其中全澳已建成的公共房屋（社會房屋和經濟房屋）單位數目57,117個，正在興建的公共房屋也超過14,000個，這一系列舉措令澳門私人住宅市場備受各方擠壓。雪上加霜的是，在第5屆政府任期即將屆滿之際，還向外招標，將祐漢新村第8街臨時休憩區興建為“夾心房屋”，作為首個都市更新的先導計劃；同時亦推出了“政府長者公寓”計劃，首階段推出1500個單位；另外，作為橫琴“深合區”示範點，由粵澳兩地攜手合作建設，集居住、商業、醫療、養老為一體的綜合性民生項目“澳門新街坊”也即將建成，不久該處將擁有27幢大樓，可提供約4000個住宅單位，而且購房條件不斷放寬調整，多項限制被取消，現時登記的住戶已超過750戶。在一波接一波的政治與經濟浪潮猛烈沖擊下，澳門的私人住宅每年成交量呈現下滑之勢，2016年至2018年每年成交量均超過一萬套以上，以後便逐年下降，到2023年則僅有2913套；一手住宅新盤呎價從約1萬元（澳門元，下同）跌至近期6,000元，下降幅度達40%。私人住宅房價暴跌，買樓者變成負資產，市場交易被迅速逼向樓市的邊緣，一手樓市場呆滯萎靡；二手樓存量積壓難消；投資者見不到光明前景，缺乏投資意欲，結果卓家村和南灣湖等地方積存的有近70幅土地被閑置曬太陽。

房地產業是澳門經濟多元發展的重要支柱，時移世易特區政府新一屆領導班子應正視當今的存在問題，組織力量積極部署，認真落實完成中央明年經濟工作中“穩住樓市股市”，化解重點風險和預防外部衝擊的重要任務。

當然，當局在今年初就曾對房地產業實施過一次“减辣”措施，如對購買第2套住宅者取消征收5%印花税，放寬樓宇按揭要求等。後來又推出了一些其它利好措施，以期促進房地產復甦，唯效果不彰。為此，要求全面放寬現時樓市政策，排除限制障礙，放寬優質投資移民政策，更成為業界異口同聲的集體吶喊。

開放投資移民要總結以前的經驗教訓，既不能因前貿促局行政管理委員會主席等人，在審批不動產投資移民、重大投資移民及技術移民申请發生職務犯罪案而因咽廢食；又要處理好對外開放引才與保護當地就業的關係。實施優質投資移民政策，再也不能象過去那樣採用低端的做法，讓人投資三幾百萬澳門元，獲得含金量頗高的澳門身份證後，一方面享受著澳門的各項福利待遇，一方面又在北區設點做“水貨”生意，個人利益“兩頭賺”，卻令衍生出治安和衛生及口岸管理等損害澳門社會經濟的情況重演。所以，重新開啟投資移民政策，其對象應是符合政府人才引進政策、融入大灣區發展等要求，如教育、醫療、中醫、金融等領域的專家教授和百強企業的高層管理者，投資額起碼在1000萬元以上。投資移民者可先取得澳門身份證在澳門居住、工作、求學5年或7年，待繳納一定數額的稅款後才可獲批永久居民身份，享受相應福利待遇。這樣才可杜絕低端移民，擴大專業人才隊伍，有利引入資金活水，帶旺樓市買賣，步出寒冬迎接春天，推動經濟回升向好，促進澳門經濟多元發展，保持社會和諧穩定。

社會民生促進會永遠榮譽會長   陳溥森

       2024年12月12日